环境法:最高法院的霍克斯公司. 当湿地存在时，决定可能有助于拯救你的项目- 2016年6月
By Jim Lang - June 2016
湿地使得在房产上建造房屋变得困难. 这在汉普顿路尤为重要, Virginia, 由于该国这一地区湿地的高度普及. The builder and the U.S. 美国陆军工兵部队(Army Corps)对湿地足迹的大小并不总是意见一致, 建造者需要占用的空间越小，以便项目继续进行, 陆军声称足迹很大, which can kill a project. Until yesterday, 在全国大部分地区(包括汉普顿路), 直到整个《现金网官网》的许可程序结束并完成，建筑商才能够让法院审查关于湿地足迹大小的两种相互竞争的观点. 这是一个奇怪的结果，因为关于湿地足迹大小的不同观点是在许可过程的早期确定的, 当陆军军团发布其“批准的管辖权决定”时, or “approved JD”. 迫使建筑商等待许可证程序的其余部分(在上法庭之前)需要几年时间，花费20万美元. 那些无法承受不确定性或成本的建筑商通常会放弃这个项目或向陆军投降. That all changed yesterday when the U.S. Supreme Court, in the case U.S. Army Corps of Engineers v. Hawkes Co., 578 U.S. ___ (2016), 裁定一旦陆军军团签发批准的JD，建筑商可以立即获得法院审查, 申请人已经利用了法院提供的行政上诉 33 C.F.R. §331.4.
What are Wetlands and why do they Matter?
描述理查德·尼克松总统所扮演角色的叙述, and other events, 导致1972年《现金网官网》(CWA)的通过超出了本文的范围，但是 available elsewhere. 与我们的目的相关的是，CWA在 33 U.S.C. §1311(a), and in the definitions at 33 U.S.C. §1362, 要求一个人在将“任何污染物”(从一个点源)排放到“美国水域”之前获得许可。.
“湿地”一词在《现金网官网》中没有出现. A water body, however, 典型的是在水体和上面的旱地之间有一个过渡性的湿润地带. 根据地形的不同，这片潮湿的过渡地带可能很窄，也可能很宽. “美国的水域”只有到达高地时才结束, 因此，过渡地带的潮湿地带构成了“美国水域”的一部分，并被简称为“湿地”。. There are approximately one million acres of wetlands in Virginia; 25% are tidal wetlands, and the remaining 75% are non-tidal. Nearly all of these 250,在维吉尼亚海岸及其周围发现了000英亩的潮汐湿地, 此外，这里还发现了非潮汐湿地.
Land on the water is much sought after. 人们通常会支付溢价来拥有(并在水上建造)土地. 一个可以显著增加可建筑足迹的常见策略是将泥土和其他“填充”材料放入湿地区域，从而将其从湿地转变为高地. 然而，这样做是非法的，除非获得许可证，规定在 33 U.S.C. §1344(a) 并在美国国务院颁布的实施条例中作进一步规定.S. Army Corps of Engineers (Army Corps). 为了证明填满湿地的经济效益，人们花费了超过1美元.7B each year to obtain wetlands permits. Rapanos v. United States, 547 U.S. 715, 721 (2006). 在没有许可证的情况下填满湿地可以大大增加财产的价值，但只有在风险 criminal prosecution or civil enforcement. For example, when Mr. Rapanos, with no permit, 他在密歇根州拥有并试图开发的一块土地上进行了湿地回填, 12年的刑事和民事诉讼接踵而至. Rapanos v. United States, 547 U.S. 715, 721 (2006). The U.S. Supreme Court in its Hawkes Co. 该决定再次反映了法院继续承认违反《现金网官网》将受到“严重的刑事和民事处罚”.
陆军兵团的新解释扩大了湿地足迹并减少了可建造的足迹
Owners, 弗吉尼亚州沿海地区的开发商和建筑商正因陆军改变对湿地规则的解释方式而感到痛苦, 在很多情况下，陆军告诉人们，他们的可建设土地比预期的要少得多. 2010年末，美国陆军发布了一份文件，说明了美国陆军采用新方法的理由, nearly six years ago, 但当时很少有人注意到这一点，因为在2007年至2009年的经济衰退期间，弗吉尼亚沿海地区的建筑活动陷入停滞, and is only now picking up again. 扩大湿地面积往往是建筑项目的丧钟，因为它减少了可建筑的足迹.
Delineating Wetlands at the Property
通过一个被称为“湿地划定”的过程，业主聘请了一名顾问, 开发商或建筑商决定一个地点是否存在湿地, if so, establishes their boundaries. 顾问应具有很强的主题和当地专门知识，例如由 Kerr Environmental Services in the Hampton Roads market. 湿地的划定提交给陆军部队，然后陆军部队进行“确认实地考察”。. 当陆军兵团坚持在顾问确定为非湿地的地区有湿地时，困难就出现了, 通常是数十万美元, or the survival of the project itself, hanging in the balance.
The federal regulations at 33 C.F.R. §328.3(b) 定义“湿地”，但不解释如何确定湿地是否存在于物业内，也不解释如何建立湿地与非湿地区域之间的界限. 湿地圈定的程序载于“工程兵团湿地圈定手册”，于1987年发出(1987划定手册). 随着时间的推移，陆军部队开始相信，地区差异需要调整国家划定手册. The Army Corps in 2002 published its rationale for adopting regional modifications. 适用于弗吉尼亚沿海地区的调整于2010年11月通过“工程兵团湿地划定手册的区域补充:大西洋和墨西哥湾沿岸平原地区”(Regional Supplement).
在一个地区有资格成为湿地之前 1987 Delineation Manual requires the presence of three characteristics: (i) hydrophytic vegetation; (ii) hydric soil; and, (iii) wetland hydrology. 如果缺少一个或多个特征，则该地区是非湿地. However, relying on chapter 5 of the Regional Supplement, 陆军部队现在将一些地区指定为湿地，尽管“没有明显的水生植被迹象”.” (Regional Supplement page 117). 同样的，陆军部队也依赖于 Regional Supplement 将“似乎没有水文指标”的地区指定为湿地(区域增刊第135页). 其结果是湿地足迹的扩大，这可能使一个有希望的项目变成一个必须放弃的大输家.
Immediate Court Review of the Approved JD
这么多钱都押在湿地划定的结果上，我们能做些什么呢? The regulations at 33 C.F.R. §331.4 规定“行政上诉”，但将由陆军军团的一名官员决定, it bears noting, 有争议的是制定湿地划定的机构吗. 立即接受法院审查的可能性肯定会为所有者提供一条生命线, 开发商或建筑商希望将项目从陆军的死亡之吻中拯救出来. 法院立即复核的可能性是, however, 不确定是因为湿地的划定只是许可证发放过程中的一个中转站, 这个过程在某些情况下可能持续数年. For perspective, 申请个人签证的平均时间为788天，费用为271美元,596 in completing the process, 申请全国许可证的平均时间为313天，花费28美元,915 -不包括缓解或设计变更的成本.” Rapanos v. United States, 547 U.S. 715, 721 (2006). As the U.S. Supreme Court wrote in Hawkes Co.在美国，《现金网官网》的审批过程可能是艰巨、昂贵和漫长的.”
到目前为止，许多法院坚持要求申请人在上法庭之前把申请过程看完. See, e.g., Fairbanks North Star Borough v. U.S. Army Corps of Engineers, 543 F.3d 586 (9th Cir. 2008); Belle Co. v. U.S. Army Corps of Engineers, 761 F.3d 383 (5th Cir. 2014). In other words, 尽管关于湿地划定的争议在许可程序的早期就已经完全形成了, 在业主等待788天并花费271美元之后，业主才能让法院对其进行审查,596 (in the case of an individual permit). 许多业主根本无法承受拖延的代价，也无法承受向法院起诉的成本，因此他们放弃了这个项目，或者大幅缩减项目规模. Other courts however grant immediate review, which is quite useful to owners, developers and builders. See, e.g., Hawkes Co. v. U.S. Army Corps of Engineers, 782 F.3d 994 (8th Cir. 2015).
In December 2015, the U.S. 最高法院同意审理陆军部队在联邦法院提出的上诉 Hawkes Co. 该案于2016年3月30日在该法院开庭审理. The Court announced its decision in the Hawkes Co. case on May 31, 2016, holding that owners, 开发商和建筑商可以立即对陆军军团颁发的批准JD进行法院审查, 但申请人已用尽在陆军兵团的行政补救办法，并利用在 33 C.F.R. §331.4.
*本文的删节版发表在CoVa BIZ杂志的创刊号上
Jim Lang, a Pender & 现金网官网股东，专注于水现金网官网和环境法.
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